楼市“降温”迹象在2018年开始出现。今年二季度以来，不同来源的数据显示，多个城市房价增长的势头得以遏制，“金九银十”不再风光，不少开发商降价促销。
这些变化是否意味着，房地产调控政策已经见效?国内楼市此次“冷却期”是否能持续下去?对此，新京报记者专访了清华大学五道口金融学院泛海金融学讲席教授、清华大学国家金融研究院副院长朱宁。他认为，今年以来的调控政策起到了一定的作用，但房地产调控更为核心的问题在于预期管理，需要稳定购房者预期。
房地产调控的核心在于稳定预期
新京报：你如何评价今年以来房地产调控政策取得的效果?
朱宁：今年到目前为止，房地产调控政策起到了一定的作用。我们看到全国整体的房价水平比较平稳，可能有一些城市出现了小幅上涨，有一些城市出现了小幅下降，态势目前看来比较可控。
不过，我国房地产市场有两个现象非常值得关注。第一，现在很多的房地产调控政策主要是通过行政指令的方式，例如限价、限售、限购等手段，来限制整个市场的调整。这就直接导致了房地产市场目前的价格其实并不能反映市场真正的供需结构变化，也就是说，深层次的结构性问题可能并没有得到很好的缓解和改变。
第二，我国房地产市场出现非常严重的一二线城市和三四线城市分化的态势。一二线城市看起来价格比较稳定，但这是行政手段限制的结果。三四线城市经历了过去一段时间尤其是以棚户区改造为契机的推动，房价已经出现了大幅的上涨，无论是从边际的投资需求还是整个市场环境来讲，可能已经达到了一种比较严重的泡沫状态，即使没有限售和限购等政策，资金介入的兴趣和意愿已经相对转弱了。所以我认为，今后一段时间，三四线城市的房价风险还是比较大。
总体来说，今年以来房地产市场价格趋于稳定，但我认为其中反映的是不同的市场活动和不同的信息，我们应该看到其中的潜在风险。
新京报：2018年楼市调控政策出现了新的特征，调控已经深入到三四线城市以及非热点城市群;同时，限购、限售、限价、限拍等多种调控工具齐上阵;还有多个城市全面放开落户限制，出台人才引进政策。你如何评价这种变化?
朱宁：越来越多的城市加入到了限售、限购等调控的进程中，同时我们看到了三四线城市房价大幅上涨，一二线城市为了规避限售、限购政策，通过一定的人才引进政策来拓宽潜在的购房人群比例。我认为，地方政府仍然是希望通过短期的行政手段来调控房地产，从中长期来看，这既不利于资源的分配，也不利于真正从结构上来化解整个房地产市场的问题，所以这是我比较担忧的一点。
另一方面，我们看到调控的方式和手段越来越多，但是可能没有脱离我们原来所说的“头疼医头脚疼医脚”的思路，这边价格有个“鼓包”，就采取一些行政的手段在短期把这个问题解决。很多时候越是用这种短期的行政手段来解决问题，越可能在长期内孕育一个更大的问题。
新京报：你认为房地产调控的核心应该是什么?
朱宁：房地产市场要健康发展，我认为最核心的问题是预期问题。建立房地产长效机制，很大的一个目的也是更好地管理购房者的预期，让大家确信房地产是一个消费品，而不是一个投资品、投机品，这是房地产调控的重点，也是难点。
直到目前为止，大家对于房地产市场的预期仍然放在政府身上，认为地方政府有很强的意愿来推动房地产市场和房产价格进一步上涨。一旦这种预期长期存在，投资性甚至是投机性的需求，仍然会非常强烈。我国每年都有大量的新增资金，由于国内其他的投资领域相对比较有限，房地产依然是广大投资者心目中最安全、回报最高的投资领域。所以，如果现有预期不改变，我们很难化解整个房地产行业所面临的压力和挑战。
我认为真正的房地产调控政策应该要实现的目标是：真正稳定购房者的预期，让大家认同“房住不炒”，从整体机制、税收体制、政府调控政策等方面，都让大家相信政府没有意愿进一步地推高房价。这个预期形成，才能够稳定、化解目前国内房产市场越来越严重的泡沫化现象。
朱宁：房地产调控的核心在于稳定预期
房地产税或是非常有效的调控手段
新京报：新一轮住房制度改革以“租售并举”为重点，很多城市均出台了发展租赁住房市场的政策。你认为“租售并举”模式是否能遏制房价上涨?目前我国的“租售并举”模式存在哪些挑战和改进空间?
朱宁：“租售并举”模式可能有两个问题，第一是租金的价格如何确定。部分国内一线城市的“租售并举”模式，租金设定的水平对于租房者并不是很友好，所以能否真正实现缓解刚需的效果还需检验。第二个问题是“租”和“售”的比例如何确定，现在很多地区是由行政的手段来确定的。我认为最后要由市场来逐步调整。
“租售并举”能否遏制房价上涨，还是要回到最核心的问题，就是消费者对于房价上涨的预期是否改变，如果升值的强烈预期不改变的话，是没有人愿意租房子的。
在我国，人口有向一线城市快速集中的趋势，同时我国仍在快速城市化进程中，这两点因素导致全国地域范围内房地产的供给和需求非常不平衡。房地产作为一种基本的生存需求，要在满足这个需求的前提下，再来建立一个比较有序的投资机制。所以，还是要调整大家的预期，实现合理的住房性需求。
新京报：房地产税法已经被列入十三届全国人大常委会立法规划，拟在本届人大常委会任期内提请审议。你认为房地产税的推出对于房地产市场将会产生哪些影响?我国的房地产税征收存在哪些难点?
朱宁：我个人是强烈支持房地产税推出的。我们对海外的一些研究发现，在房地产税相对比较高的国家或地区，房价上涨的幅度会相对平稳。所以我认为，房地产税是有效控制或调整房地产价格的一个手段。
房地产税首先能给地方政府提供一个长期稳定的财政收入，进而可以降低地方政府推高房价、获得更高土地出让收入的动机。其次，房地产税增加了持有房产的成本，可以打击投机性需求。更重要的是，房地产税其实是对刚需住房消费的一个保障，因为它有一种机制，无论是从第二套房之后开始加税，或者是对于购房面积超过一定额度之后开始加税，都是有助于保证那些最基本的住房需求，控制投资或者投机的需求。
我国房地产税的推出，难点主要有三个方面。一是比较简单的技术层面的难度，包括房地产的信息登记，各地信息的联网等。二是既得利益者的抵触，包括房地产行业从业者，也包括拥有大量住房的人，在推动过程中也在人为地增加困难。三是市场存在一种担忧，房地产税是不是会成为压垮房地产泡沫的最后一根稻草，担心真正推出之后可能会产生一些意想不到的后果，这也是房地产税推出的难点之一。
我认为，房地产税只要税率合理、减免度合理，就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。我个人是非常积极地推动房地产税的推出，而且我希望越快越好。
预计未来房价仍会保持平稳
新京报：你预计接下来的2019年房价是会持续企稳，还是出现反弹?
朱宁：2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持一个平稳的状态。但这一点并不重要，更重要的是，一旦取消现在的行政手段，限购、限售、限贷这些政策不复存在，房价会发生什么样的变化，我认为这才是政策制定者需要关心的问题。
过去十年来，我国房地产市场逐渐形成了一种趋势，大家仍然在“赌”，赌房地产行政调控政策打开之后，房价还会报复性地上涨。这种预期如果不打消，房价调控就永远难言成功。
多年以来，我国房价连续地大幅上涨，购房者和投资者的这种预期已经非常强烈了，时间拖得越久，要改变预期就越难，需要采取的手段就会越强烈。但是我认为，非如此不可改变房价永涨不跌的态势。“房子是最好的投资品”，这种预期只要存在，房地产投机行为就还会存在，房地产泡沫也会进一步扩大。
房地产调控政策应该要实现的目标是：真正稳定购房者的预期，让大家认同“房住不炒”，相信政府没有意愿进一步地推高房价。
房地产税只要税率合理、减免度合理，就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。
2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心，取消调控政策后，房价会发生什么样的变化。
精彩观点：
1.房地产调控政策应该要实现的目标是：真正稳定购房者的预期，让大家认同“房住不炒”，相信政府没有意愿进一步地推高房价。
2.房地产税只要税率合理、减免度合理，就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。
3.2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心，取消调控政策后，房价会发生什么样的变化。
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